本文摘要：贝壳研究院公布市场半年报 2018上半年楼市分化下半年预计趋冷上行6月29日，贝壳研究院月公布《2018年下半年房地产市场未来发展》，对上半年房地产调控政策展开全面辨别并且利用RealData数据平台对二手房市场展现出盘点分析，以现实数据还原成调控下的市场概况。

贝壳研究院公布市场半年报 2018上半年楼市分化下半年预计趋冷上行6月29日，贝壳研究院月公布《2018年下半年房地产市场未来发展》，对上半年房地产调控政策展开全面辨别并且利用RealData数据平台对二手房市场展现出盘点分析，以现实数据还原成调控下的市场概况。报告指出，今年以来调控的边际效果大大弱化，市场在一轮降温后，上半年开始转入较慢衰退阶段，二手房市场呈现出大位中分化态势，预计下半年市场的下降动力趋弱。大位中分化的二手市场整体显然，调控下的二手房市场开始南北分化：前期调控完全的上海及经历多轮加码的成都市场处在上行地下通道中；而调控政策比较严格的城市，再行相结合人才更有政策对调控的弱化，市场展现出出有较显著加剧迹象，如重庆、长沙、西安等；调控力度大的城市二手房市场维持比较稳定，如处在恢复期的北京、天津等。

部分城市由于人才更有等政策因素，成交量价均经常出现显著下跌趋势。据报告统计资料，西安、重庆、沈阳、杭州等城市二手房市场较为活跃，其中，沈阳、长沙、重庆3城的链家二手房成交量环比大幅度快速增长67.3%。报告分析认为，量价齐升，市场下行的城市本身具备受到影响特征——政策环境本身较为严格，甚至预示刺激性政策，例如人才更有政策等，且市场普遍存在一定的一二手凌空。

而在政策本身较为严苛，且几经多轮政策加码的城市二手房市场降温较显著，上海和成都则是典型。从市场需求末端看，上半年北京二手房市场经过了刚刚须要入场、提高性需求转入，市场正处于较慢衰退阶段，但4月份学区房政策调整也使换房市场需求集中于获释。而比邻中西部核心城市的成都和重庆购房市场需求驱动力则不尽相同，目前来看成都的投资性市场需求已获得遏止，而重庆市场加剧一定程度上是由投资驱动。

此外，部分人才更有政策驱动的城市经常出现市场需求前置现象，报告认为，人才引入政策是将外来的、未来的市场需求前置到当下，两种市场需求都不具备持续性，对市场不会导致深远影响的损害。市场上行压力较小此外报告还对下半年的房产市场展开分析。从资金流角度来看，承托市场下行的因素都在走弱。

首先是居民末端房贷利率保持下行态势，4月全国首套房贷款平均值利率下降至5.56%，二套房平均值贷款利率也于本月跃居至5.91%，1-4月M2总计同比增长速度为8.3%，社会融资规模总计增长速度为10.5%，报告预计今年贷款利率仍有可能较慢下行，对房产交易将不会产生显著影响。同时企业末端融资也在受到诱导，多达，1-4月银行贷款上升6.1%，非银机构贷款增长速度上升到25%左右，房地产做到资金持续下降，在去杠杆的情况下，企业端的融资渠道之后承压，市场活跃度更进一步上升。另外棚改货币化也是推展房地产市场的最重要动力之一，但2018年4月，财政部、住房和城乡建设部牵头公布《试点发售地方政府棚户区改建专项债券管理办法》，未来棚改资金来源或主要源于地方政府，并且专款专用，地方货币化移往意愿有可能受到一定程度的影响。报告认为，受制于货币化移往比例仍未具体，棚改资金无法更进一步转化成为市场需求端的必要性刺激。

人才引入等政策红利渐渐减半也将很弱拖垮市场下跌。2018年上半年众多“新的一线城市”发售人才引入政策，一定程度上推展了地区的房地产市场下跌。

但是从成都、天津等地的经验来看，涉及政策导致的市场需求获释是短期的，在“海河英才计划”公布当周，天津链家二手房成交量环比大幅度减少283%，此后则弃周下降，且已恢复到人才政策公布前水平，所以类似于人才引入政策这种对房地产市场的性刺激效用正在波动。基于以上多种因素考量，报告认为2018年下半年二手房市场上行压力小于上行动力，总体二手房市场趋稳或额向上。据报，原链家研究院今年五月追随贝壳去找房大平台的公布实时改名为贝壳研究院，是专心于互联网与存量房市场的权威研究机构。

相结合贝壳去找房及链家万亿交易平台的数据和房屋交易场景，贝壳研究院让研究始自数据、效忠数据，相继公布了《中国房地产经纪行业规范与发展白皮书》、《中国互联网与房地产经纪行业深度战略发展报告》、《美国经纪人调查报告》、《出租兴起：庆贺3亿人的品质出租生活》等行业研究报告、《中国长租行业白皮书》、《存量时代流通为王》市场未来发展报告、《出租市场系列研究报告》、《再造的三十年：日本房地产调研会议纪要》等研究成果。此外，贝壳研究院按月度、半年度、年度定期公布市场监测报告，为业内及大众及时理解房地产市场动向提供数据参照。

本文来源：IM电竞官网-www.yzwzw.com